Paragraaf 4.8
Grondbeleid
Actueel kader
Het beleidsmatige kader voor het Grondbeleid is verwoord in de nota Zicht op Gegronde Keuzes. In 2013 heeft er een herijking van het Grondbeleid uit 2005 (Nota Grond(ig) bezien!) plaatsgevonden. De belangrijkste aanpassing is daarbij dat er nu meer uit wordt gegaan van een situationeel grondbeleid terwijl tien jaar geleden het kompas op een actief grondbeleid gericht stond. De keuzes die, zeker in de komende jaren, gemaakt worden zullen meer afhankelijk gesteld worden van wat in concrete situaties het meest wenselijk is om ruimtelijke ontwikkelingen van de grond te krijgen. Per locatie zal dus maatwerk worden verricht.
Voor het overige blijft het Grondbeleid uit 2005 actueel, te meer omdat ook toen al goed is geanticipeerd op veranderingen in de wetgeving die kort na het vaststellen van de vorige nota hebben plaatsgevonden.
Het genoemde maatwerk komt tot uitdrukking bij de vaststelling van bestemmingsplannen of bestemmingsplanwijzigingen – waarbij de raad via de achterliggende (deels vertrouwelijke) exploitaties deelgenoot wordt gemaakt van mogelijke financiële implicaties. De raad heeft daarnaast in een amendement besloten dat een voornemen tot het openen van een nieuwe grondexploitatie vooraf wordt afgestemd met de raad.
Strategische aankopen
Ondanks dat de focus van het grondbeleid van de gemeente is gewijzigd van actief, tenzij naar situationeel grondbeleid, betekent dit niet dat er geen strategische aankopen meer gedaan mogen worden. Er kunnen zich namelijk ruimtelijke kansen voordoen, waarbij een belangrijk onderdeel is de afweging van de financiële risico's die met een aankoop gemoeid zijn. Door vooraf een budget ter beschikking te stellen, kan snel worden gehandeld.
In de MJPB 2016-2019 is voor de jaarschijf 2016 vastgesteld dat het maximale financiële kader voor strategische aankopen € 10 miljoen is. De totale waarde aan strategisch bezit mag maximaal € 50 miljoen bedragen. Deze bedragen zijn niet gewijzigd ten opzichte van het afgelopen jaar. Gedurende 2015 zijn er geen strategische aankopen gedaan.
Ontwikkelingen vastgoedmarkt
De vastgoedmarkt voor woningbouw functioneert goed, maar de bedrijventerreinmarkt laat nog geen verbeteringen zien. Het resultaat Grondbedrijf wordt voor een belangrijk deel dan ook bepaald door de afboeking op Kleefse Waard.
Ten opzichte van vorig jaar, en dit is ook al in de Najaarsrapportage Grondexploitatie 2015 aangegeven, verlopen de ontwikkelingen op de woningmarkt zich nog steeds positief. Hiermee lijkt deze markt in rustiger vaarwater te zijn gekomen. Naast de nodige nieuwbouwontwikkelingen vinden er ook veel transformaties plaats, waarbij vooral kantoren worden omgezet naar (kleinere) appartementen. Deze appartementen worden nu nog makkelijk opgenomen in de markt, mede omdat Arnhem nog steeds groeit. Maar voor de (middel)lange termijn dient nadrukkelijk wel aandacht te zijn voor zowel de kwalitatieve als de kwantitatieve vraag naar en aanbod van woningen.
Waar de woningmarkt de weg omhoog gevonden lijkt te hebben, zijn er bij de overige vastgoedmarkten nog geen substantiële verbeteringen waar te nemen. Het aanbod aan beschikbaar commercieel vastgoed (winkels / horeca, kantoren en bedrijfsruimte) overstijgt de lokale vraag van gebruikers. Dit overaanbod zet nieuwbouw van commercieel vastgoed onder druk.
Ontwikkeling grondbedrijf afgelopen jaar en vooruitblik komende jaren
Het resultaat van het Grondbedrijf is voor een groot deel bepaald door de afboeking op het project Kleefse Waard. Daarnaast zijn ook de 'Nog niet in exploitatie genomen gronden' (NIEGG) per locatie doorgenomen. Dit heeft voor een aantal locaties financiële effecten.
Het totale jaarresultaat Grondbedrijf bedraagt voor 2015 € 10,6 miljoen negatief. Dit is een forse kostenpost, maar bij de risicobepaling (weerstandscapaciteit) was rekening gehouden met tegenvallers bij Kleefse Waard en de NIEGG locaties. Aangezien nu de afboekingen hebben plaatsgevonden, kunnen daarmee ook de hoge risicoreserveringen en dus beslaglegging op de weerstandscapaciteit afnemen. Deze was vorig jaar namelijk nog fors gestegen, met name door Kleefse Waard.
Ook is waar te nemen dat, naast Kleefse Waard, het totale volume (zowel nog te maken kosten als te realiseren opbrengsten) in de grondexploitaties duidelijk aan het afnemen is. Al deze ontwikkelingen zorgen ervoor dat het benodigde weerstandscapaciteit in totaal met € 14 miljoen kan afnemen (bij 75%). Als beide effecten samen worden bezien, dan kun je concluderen dat met de afboekingen die dit jaar plaatsvinden in feite al rekening is gehouden met voorgaande jaren.
Hiermee is ook het laatste project binnen Arnhem waar grote hoeveelheden commercieel vastgoed (kantoren, bedrijfsterreinen, detailhandel) aanwezig waren, terug gebracht in volume en verkrijgt daarmee een beter risicoprofiel. In de projecten waar nog wel commercieel vastgoed aanwezig is, zijn de hoeveelheden vaak beperkt en/of is vaak rekening gehouden met lagere prijzen, zodat de mogelijkheid aanwezig is om ander programma's te realiseren. De resterende projecten hebben soms nog wel aanzienlijke woningbouwvolumes (Schuytgraaf bijvoorbeeld), maar de vooruitzichten voor de woningmarkt zijn vooralsnog gunstig. De verwachting is dan ook, calamiteiten daargelaten, dat er op de korte termijn geen grote afboekingen meer hoeven plaats te vinden.
De afgelopen jaren is binnen het Grondbedrijf veel aandacht geweest voor de lopende projecten. De eventueel aanwezige risico's zijn in beeld en er wordt gestuurd om die risico's zo beheerst mogelijk te houden. Een belangrijk sturingsmechanisme hierbij is bijvoorbeeld ook dat de kasstromen van uitgaven en inkomsten zo dicht mogelijk bij elkaar worden gehouden. Het afgelopen jaar zijn er, net als het jaar daarvoor, meer inkomsten dan uitgaven geweest. Daarmee is de totale boekwaarde van de projecten verder gedaald. Dat de risico's in beeld zijn, betekent overigens niet dat ze zich niet voor kunnen doen.
Uit onderstaande grafiek komt naar voren dat in 2015 wederom meer opbrengsten binnen zijn gekomen in het grondbedrijf dan er aan kosten zijn gemaakt. In totaal is er voor ca. € 26 miljoen aan kosten gemaakt, terwijl er voor ca. € 30 miljoen aan opbrengsten zijn binnen gekomen.
In onderstaande grafiek zijn de kosten en opbrengsten (een optelling van grondopbrengsten en overige opbrengsten / subsidies) weergegeven. In de grafiek komt de ingezette cashflow sturing al duidelijk naar voren: de kosten liggen in de toekomst in een jaar altijd lager dan de opbrengsten in een jaar. Per saldo wordt er in totaal nog voor circa
€ 133 miljoen geïnvesteerd in de lopende grondexploitaties en komt er nog voor circa € 232 miljoen aan opbrengsten binnen. Ter vergelijking: vorig jaar bedroeg het totaal aan nog te realiseren investeringen circa € 177 miljoen en de nog te realiseren opbrengsten circa € 289 miljoen. De wijzigingen zijn terug te voeren op gerealiseerde kosten en opbrengsten in 2015 en eventuele mutaties in projecten (programma, planning, afboekingen).
Vennootschapsbelasting en Besluit Begroting en Verantwoording
Zoals al eerder aangegeven in diverse rapportages is de vennootschapsbelasting (VpB) per 1 januari 2016 ook ingevoerd voor gemeenten. Hierop is door het Grondbedrijf vorig jaar al op geanticipeerd door marktconforme parameters te hanteren om geen extra winsten in de toekomst te creëren. Met inzet van externe fiscalisten zal worden bepaald of het Grondbedrijf per 1 januari 2016 wel of niet belastingplichtig is voor de VpB.
Ook wordt begin 2016 het BBV (Besluit, begroting en verantwoording) gewijzigd. Een van de belangrijkste verandering is dat de categorie 'Niet in exploitatie genomen gronden' (NIEGG) gaat verdwijnen. Gronden moeten of in exploitatie worden genomen of het zijn strategische gronden die tegen marktwaarde huidige bestemming gewaardeerd dienen te worden. Dit betekent ook dat er geen rentelasten e.d. meer mogen worden bijgeschreven. Arnhem heeft dat de afgelopen jaren al niet meer gedaan. Daarnaast sluit de aanpassing van de BBV regels aan bij de actie die in de vorige paragraaf Grondbeleid voor 2015 al aan was gekondigd: in 2015 wordt binnen het grondbedrijf nader onderzocht welke mogelijkheden er zijn bij de in bezit zijnde strategische aankopen en NIEGG-locaties: is het verstandig om ontwikkelingen op te starten of willen we nu juist afscheid nemen van bepaalde posities? Door per locatie antwoorden te vinden op deze vragen willen wij helderheid bieden ten aanzien van deze grondposities.
Bij het jaarresultaat staan de financiële effecten van deze keuzes.
De grondexploitatie
In dit onderdeel worden de resultaten van de grondexploitaties op hoofdlijnen doorgenomen. In een vertrouwelijke bijlage (Financiële Jaarrapportage Projecten) wordt per project nader ingegaan op de wijzigingen. Het resultaat van de grondexploitaties komt tot stand door de projecten te actualiseren/herzien op het gebied van kostenramingen, opbrengstenramingen en de fasering.
In de Najaarsrapportage grondexploitatie 2015 is al aangegeven met welke parameters, die extern getoetst zijn, de herzieningen van de grondexploitaties uitgevoerd worden. De parameters voor de kosten- en opbrengstenstijgingen zijn beperkt gewijzigd ten opzichte van vorig jaar. Voor woningbouw wordt uitgegaan van een stijging van 2,5% tot en met 2018. Voor de overige opbrengstcategorieën worden merendeels uitgegaan dat er geen (0%) opbrengstenstijging plaatsvindt tot 2019. Bij de kostenstijgingen liggen de percentages tot en met 2018 tussen de 1% en 2%. Vanaf 2019 worden geen verschillen tussen de kosten- en opbrengstenstijging verwacht (beide 2%).
De rente is bij de herziening aangepast. Op basis van een meer marktconform renteniveau is in de gemeentebegroting de rekenrente bepaald op 4% (was 5,25%). Het rekenen met 4% resulteert in een aantal projecten in een plus en in een aantal projecten in een min. Op basis van de stand van de projecten per 1 januari 2015 is medio 2015 aangegeven dat dit tot een eenmalig voordeel zou leiden van circa € 1 miljoen. Een groot deel van het voordeel was toe te rekenen aan Kleefse Waard wegens de lange looptijd en het investeringsvolume. Juist op dit project zijn er echter grote (financiële) veranderingen doorgevoerd. Daarmee is het totale voordeel met de rente aanpassing ook fors gedaald van € 1 miljoen naar circa € 0,4 miljoen.
Jaarresultaat grondbedrijf 2015
Over 2015 ontstaat er een negatief resultaat voor het Grondbedrijf Arnhem van circa € 10,6 miljoen. Dit wordt als volgt gespecificeerd.
De belangrijkste kosten- en opbrengstenposten worden hierna op hoofdlijnen nader toegelicht.
- Afgesloten projecten
In 2015 zijn er twee projecten afgesloten en financieel afgewikkeld, namelijk St. Marten Nijhofstraat en St. Marten Hommelseweg. Ook heeft er een deelafsluiting plaatsgevonden bij het Nieuwe Kade Kwartier. Daarnaast zijn de NIEGG locaties Gele Rijdersplein en het Kronenburg Kwadrant naast de Pleijroute afgesloten. Dit komt voort uit de herijking in 2015 van alle NIEGG locaties, waarbij voor deze plekken geen ontwikkelingen meer worden voorzien die het handhaven van een boekwaarde rechtvaardigen. De totale positieve bijdrage aan het jaarresultaat is € 0,42 miljoen;
- Afsluiting Kleefse Waard
Bij Kleefse Waard wordt het deelgebied Koningspley afgewaardeerd naar agrarische grond en overgebracht naar strategische grond. In de collegenota (december 2015) is dit besloten, mede naar aanleiding van een rapport van Ecorys over Kleefse Waard. Hierbij vinden twee bewegingen plaats die leiden tot een negatieve resultaat, namelijk de afsluiting zorgt voor een negatief resultaat van € 13,4 miljoen. Maar tegelijkertijd valt er ook een voorziening binnen dit project vrij van € 3,4 miljoen. Samen is het totale negatieve effect in het jaarresultaat € 9,94 miljoen. Overigens had de accountant afgelopen jaar een afboekingsbedrag voorgesteld van € 8,1 miljoen;
- Vastgestelde grondexploitaties
Grond- en opstalexploitaties waarop een verwacht financieel tekort zit, dienen vooraf te worden afgedekt. Dit wordt aangeduid als het voorzichtigheidsprincipe. Bij de projecten met tekorten worden voorzieningen (nadelig resultaat) getroffen om de tekorten af te dekken.
Ten opzichte van vorig jaar is, ten gunste van het resultaat van de grondexploitaties, de stand van de voorzieningen met circa € 0,23 miljoen afgenomen. Er is voor een aantal projecten (aanvullende) voorzieningen getroffen. Het betreft de projecten Merwedestraat en Presikhaaf (cluster) voor in totaal circa € 0,4 miljoen. Maar er is ook een aantal voorzieningen vrijgevallen, onder andere door de rente aanpassing. Bij Spijkerbroek, tijdelijke Oostpool locatie aan de Weerdjesstraat, Centrum Zuid: Olympus en De Maten: Gaardenhage zijn voorzieningen vrijgevallen ter grootte van in totaal ca. € 0,6 miljoen.
Het totaal van de voorzieningen komen daarmee uit op € 68 miljoen (was € 71,6 miljoen). Hierbij is ook de voorziening die vrijvalt bij Kleefse Waard (€ 3,4 miljoen) in meegenomen;
- Strategisch bezit en grondexploitatie in voorbereiding
De rentelasten (€ 1,1 miljoen) en kosten voor beheer (€ 0,4 miljoen) van de NIEGG panden en locaties worden jaarlijks direct als kostenpost afgeboekt. Door de rentelasten niet extra toe te voegen, blijft er financiële ruimte om in de toekomst de NIEGG gronden eventueel te (her)ontwikkelen. In 2015 heeft er ook een aantal hertaxaties van een aantal panden plaatsgevonden. Hieruit kwam naar voren dat een pand een hogere boekwaarde had dan uit de taxatie bleek. Dit bedrag (€ 0,8 miljoen) wordt meegenomen in het resultaat. In 2015 bedragen de totale kosten van deze categorie € 2,3 miljoen;
- Overige kosten & opbrengsten
In 2015 zijn er voor circa € 0,04 miljoen aan overige kosten geweest;
- Erfpachten
Het netto erfpachtresultaat in 2015 bedraagt € 1,04 miljoen positief.
Reserves en winstverwachting 2015
Het Grondbedrijf Arnhem heeft een bestemmingsreserve van circa € 1,15 miljoen. Deze zal ingezet worden ten behoeve van het negatieve jaarresultaat Grondbedrijf. Het restant (10,6 - 1,15 =) € 9,45 miljoen zal ten laste van de Algemene Reserve worden gebracht. In de begroting was reeds rekening gehouden met een negatief resultaat van circa € 0,8 miljoen.
Daarnaast heeft het grondbedrijf nog een winstverwachting van circa € 23,2 miljoen. Dit is een lichte afname ten opzichte van vorig jaar. Toen was de winstverwachting nog circa € 24 miljoen. Aangezien een belangrijk deel van de winstverwachting komt doordat vorig jaar de parameters minder conservatief zijn ingeschat, is afgesproken dat de winstverwachting in de toekomst mogelijk ingezet gaat worden om schommelingen als gevolg van parameterwijzigingen op te vangen.
Grondexploitatie en Weerstandsvermogen
Grondexploitatie
Hiervoor is beschreven hoe het jaarresultaat grondbedrijf per ultimo 2015 tot stand is gekomen. Hierin zijn voor alle projecten de laatste (financiële) effecten meegenomen. Echter dit zegt nog niets over de totale omvang van alle investeringen, opbrengsten en risico’s die daarbij voor de toekomst aanwezig zijn. Deze paragraaf gaat eerst in op de totalen van de grondexploitatie en de effecten daarvan op het weerstandsvermogen voor het Grondbedrijf.
Grondexploitaties in voorbereiding / strategisch bezit
Dit betreffen gronden e.d. waar nog geen definitieve kaders voor zijn vastgesteld, zoals bijvoorbeeld het project Centrum-Zuid. Per ultimo 2015 bedroeg de totale boekwaarde van de nog ‘Niet in exploitatie genomen gronden’ (NIEGG) € 19,9 miljoen. Overigens houdt deze categorie op te bestaan en vanaf komend jaar is alleen strategisch bezit toegestaan (zie ook uitleg over de aanpassing in het BBV). Deze boekwaarde bestaat uit de volgende elementen:
- Bebouwde gronden
Voor een bedrag van circa € 7 miljoen betreft het bebouwde gronden. Deze panden (incl. ondergrond) zijn gewaardeerd tegen een bedrag van maximaal 80% van de oorspronkelijke aanschafprijs of, indien dit lager is, de getaxeerde marktprijs. De panden zijn destijds aangekocht met het oog op toekomstige projecten, maar in 2015 zijn deze panden nog een keer beoordeeld of ze nog strategisch bezit zijn. Voor panden die in het kader van Rijnboog bijvoorbeeld zijn aangekocht, wordt/is een aantal panden verkocht die niet meer tot het project behoren. Echter de panden in Coehoorn-Noord bijvoorbeeld blijven nog wel strategisch bezit (nu in gebruik bij Coehoorn Centraal). In 2015 is voor circa. € 0,55 miljoen aan vastgoed van het strategisch bezit verkocht binnen het Grondbedrijf. Dit staat dus los van de verkopen die door het Vastgoedbedrijf worden uitgevoerd.
- Onbebouwde terreinen
Naast de gebouwen heeft de gemeente ook nog voor circa € 12,8 miljoen aan onbebouwde terreinen als strategisch bezit. Deze gronden hebben een boekwaarde van gemiddeld € 17,- per m2. Ook bij deze terreinen is nog eens kritisch gekeken hoe hier mee om te gaan. In 2015 hebben er daarom een aantal mutaties plaatsgevonden:
- Hollandweg, CZ Olympuskwadrant B, Rijkerswoerd Joop den Uylsingel, St. Marten HKA-locatie en de Dreessingel zijn naar van NIEGG naar vastgestelde grondexploitatie gegaan;
- Koningspley-Noord en locatie Oostpool aan de Weerdjesstraat (tijdelijk) zijn toegevoegd als strategisch bezit.
Vastgestelde grondexploitaties
De winstpotentie in projecten is per ultimo 2015 € 23,3 miljoen. Deze is iets gedaald ten opzichte van 2014 (was
€ 24 miljoen). Voor projecten met een tekort is reeds een voorziening getroffen. Deze bedraagt per 2015 € 68 miljoen.
In de onderstaande tabel is het totaal van alle grondexploitaties weergegeven. Totaal bedraagt de boekwaarde circa € 68 miljoen (in 2014 € 83 miljoen). Daarnaast moeten er nog voor circa. € 140 miljoen aan investeringen plaatsvinden (in 2014 € 177 miljoen) en voor circa. € 232 miljoen aan totale opbrengsten (in 2014 € 290 miljoen) gerealiseerd worden. Door een forse daling van zowel de investeringen als de grondopbrengsten in de projecten is het risicoprofiel ten opzichte van 2014 substantieel verbeterd. Dit wordt veroorzaakt door de hoge grondopbrengsten die gedurende 2015 zijn gerealiseerd, het uit de markt nemen van de Koningspleij en doordat er gedurende 2015 geen nieuwe grondexploitaties zijn geopend.
Onderstaande grafieken geven het programma aan van woningbouw en niet-woningbouw die opgenomen is in de vastgestelde grondexploitaties. De hogere piek bij woningbouw in 2018 wordt veroorzaakt door een grote uitgifte die in Presikhaaf is voorzien. Het hoge volume bij niet-woningbouw komt voor een belangrijk deel door het reeds gesloten contract voor de Merwedestraat.
Weerstandsvermogen
Weerstandscapaciteit (reserve) grondbedrijf
Het Grondbedrijf had in 2014 een reserve van circa € 1,15 miljoen.Deze reserve wordt ingezet ter dekking van het negatieve resultaat van 2015. Daarmee heeft het Grondbedrijf geen eigen mogelijkheid meer om financiële tegenvallers op te kunnen vangen en zal (indien nodig) een beroep worden gedaan op de Algemene Reserve. Wel is er een winstpotentie van circa € 23,3 miljoen. De winstpotentie binnen het Grondbedrijf wordt niet meegenomen voor de weerstandscapaciteit. Aangezien deze middelen pas in de toekomst tot onze beschikking komen is vanuit het voorzichtigheidsprincipe besloten om die niet in te zetten als dekking voor de weerstandscapaciteit.
Weerstandsvermogen grondexploitaties en grote projecten
Ruimtelijke projecten zoals grondexploitaties, grote infrastructurele werken en herontwikkeling van stadsdelen zijn altijd omgeven met risico’s. Risico’s van operationele aard, strategische risico’s maar zeker ook exogene risico’s, zoals grote schommelingen in de (economische) markt. Op deze laatste risico's kan de gemeente niet of nauwelijks sturen.
Jaarlijks worden de ramingen van de nog te realiseren inkomsten en uitgaven van deze projecten geactualiseerd om een solide basis voor de projectbegrotingen te verkrijgen. Maar projecten verlopen soms anders dan op voorhand wordt verondersteld.
Risico’s die optreden kunnen het financiële beeld ten opzichte van die basis aanmerkelijk wijzigen. Daarom heeft de gemeente een weerstandsvermogen nodig om die onzekerheden in financieel opzicht het hoofd te bieden.
Op de lopende projecten worden regelmatig analyses uitgevoerd om risico’s te identificeren die het bereiken van de projectdoelen in de weg kunnen staan. Daar hoort ook bij het formuleren en doorvoeren van maatregelen om de effecten van die risico’s voor het project te verkleinen.
Daarnaast worden risico’s en onzekerheden rond de begrote inkomsten en uitgaven, maar ook rond de projectplanningen binnen bandbreedtes op basis van simulatie gekwantificeerd in het benodigde weerstandsvermogen. Het resultaat hiervan wordt in onderstaande tabel weergegeven.
Het gewenste weerstandsvermogen ultimo 2015 komt uit op € 19,2 miljoen bij een zekerheidspercentage van 90 procent en € 15,5 miljoen bij 75 procent. Hieraan ligt een simulatie van de grondexploitaties op onzekerheden rond kosten, opbrengsten en planning ten grondslag.
Ten opzichte van het jaarverslag 2014 daalt het benodigde weerstandsvermogen (bij 75%) fors met circa € 14 miljoen. Voor het grootste deel komt dit doordat de totale volumes aan investeringen en nog te realiseren opbrengsten hard zijn gedaald. Deze zijn respectievelijk met circa € 37 miljoen en circa € 53 miljoen gedaald.
De dalingen worden voor een groot deel verklaard doordat Koningspley niet meer uitgevoerd wordt. Daarnaast zijn er dit jaar de nodige inkomsten geweest uit andere projecten (o.a. Schuytgraaf en Zuidelijke binnenstad) de ervoor zorgen dat totale inkomsten die nog uit grondexploitaties binnengehaald moet worden sowieso autonoom al zou verlagen. Ook zorgt de afboeking op Kleefse Waard nog voor een extra effect op daling van de kosten.
Naast voorgaande 'volume' effecten is voor het bedrijventerrein, vanwege de genomen maatregelen ook de bandbreedte voor de risicobepaling weer terug gezet naar de bandbreedte van FJP 2013.
Al deze ontwikkelingen zorgen dus tezamen voor een afname van circa € 14 miljoen.
Omdat in de BR grondexploitatie geen reserve meer aanwezig is, wordt voor het volledige bedrag van € 15,5 miljoen beslag gelegd op de weerstandscapaciteit van de gemeente.
Weerstandsvermogen en scenario's
Om de uitkomsten van de simulatie, het gewenste weerstandsvermogen van € 19,2 miljoen (90% zekerheid), betekenis te geven en de noodzaak te onderstrepen van een weerstandsvermogen dat aansluit op het risicoprofiel van de gehele portefeuille worden hieronder enkele extreme scenario’s geschetst, in overeenstemming met de aanbevelingen uit de audit op de grondexploitatie.
In onderstaande tabel zijn de scenario's weergegeven en afgezet tegen het resultaat op netto contante waarde van de vastgestelde grondexploitaties per 1-1-2016 (ca. € 23,3 mln).
Toelichting:
- scenario 1: hier wordt het effect weergegeven als de geraamde opbrengsten met een vertraging van drie jaar gerealiseerd worden. Dit houdt in dat er drie jaar extra rentekosten worden berekend over de huidige boekwaarde;
- scenario 2: geeft weer wat het effect is van toekomstige grondopbrengsten als die 10% lager liggen dan nu aangenomen;
- scenario 3 geeft weer welk financieel resultaat er volgt uit het staken van alle ontwikkelingen. Om dit scenario inzichtelijk te maken wordt de huidige boekwaarde van de grondexploitaties en NIEGG weergegeven en gepresenteerd als resultaat.
Grondexploitatie en begroting
Hieronder wordt in het kort toegelicht de relatie tussen het jaarresultaat Grondbedrijf en de begroting.
In de begroting is reeds uitgegaan van een negatief resultaat van circa € 0,75 miljoen. Het werkelijke resultaat is uiteindelijk € 10,6 miljoen negatief geworden. Dit is een verschil van € 9,8 miljoen.
Daarnaast is voor de begroting ook nog gekeken naar wat het wijzigen van de omslagrente van € 5,25% naar 4% voor effect heeft. Hiertoe is in de begroting rekening gehouden met een eenmalig voordeel voor het grondbedrijf in 2015 van € 1 miljoen. Die € 1 miljoen is berekend op basis van de cijfers van de vorige FJP( 2014). Hierin zat Kleefse Waard nog in verwerkt met een lange looptijd. Aangezien Kleefse Waard is aangepast, is de theoretisch bepaalde hoogte van het rentevoordeel niet gerealiseerd. Het maximaal te behalen rentevoordeel zal eerder circa € 0,4 miljoen zijn. Dit voordeel is in de verschillende projecten verwerkt en verder niet meer apart meegenomen in de begroting.